Вступил в силу закон о гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем: что изменится

Как ранее писала «Судебно-юридическая газета», Верховная Рада приняла Закон «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», призванный защитить права инвесторов в новое жилье (законопроект №5091», Закон №2518- IX).

Он вступил в силу 10 октября 2022 года.

Что изменится:

  • застройщик не сможет продавать квартиры, не имея разрешительных документов и всех условий для достройки объекта;
  • каждая будущая квартира в многоквартирном доме должна быть зарегистрирована в реестре прав Минюста как отдельный объект имущественных прав;
  • застройщик должен раскрыть информацию о количестве уже проданных в доме квартир;
  • инвестор вправе расторгнуть невыгодный ему договор с застройщиком;
  • застройщик обязан подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе перед вводом дома в эксплуатацию.

Как ранее объясняла соавтор закона, глава партии «Слуга народа» Елена Шуляк, отныне застройщик не сможет продавать квартиры, не имея разрешительных документов и всех условий для достройки объекта.

«Продажа невозможна, если каждая квартира в многоквартирном доме не зарегистрирована как отдельный объект имущественных прав, а зарегистрировать ее в Минюсте возможно только при наличии всей разрешительной документации. Кроме того, застройщик должен раскрывать информацию о том, сколько квартир в доме уже проданы», – рассказала она.

Следовательно, в первую очередь, застройщик не сможет продавать квартиры, не имея всех разрешительных документов.

Только при наличии всех необходимых разрешительных документов возможен доступ к регистрации. То есть, только получив разрешительные документы, а затем регистрацию, застройщик получит возможность продажи квартир.

Каждая будущая квартира в многоквартирном доме должна быть зарегистрирована в реестре прав Министерства юстиции Украины как отдельный объект имущественных прав.

После того, как все объекты будут зарегистрированы, застройщики уже не смогут без согласования с инвесторами в строительство переоборудовать вспомогательные нежилые помещения в жилые и офисные помещения с целью их последующей продажи или превратить большую квартиру в несколько меньших по площади.

Кроме того, благодаря принятию закона невозможна повторная продажа одной и той же квартиры.

Также в законе особо указано, что специальное имущественное право включает право лица требовать окончания строительства объекта, в частности, через обращение в суд.

Среди других нововведений – инвестор будет вправе расторгнуть невыгодный ему договор с застройщиком.

Также, по словам Елены Шуляк, изменение технических характеристик квартиры без согласия собственника будет являться основанием для расторжения договора.

Вся информация о застройщиках, конечных бенефициарах, объекте строительства и количестве уже проданных в доме квартир должна будет публиковаться на сайте застройщика.

Она также отметила, что застройщик обязан будет подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе перед вводом дома в эксплуатацию.

К тому же на каждую очередь строительства или пусковой комплекс устанавливается гарантийная доля для предупреждения недостроя объекта. В случае такой угрозы средства продажи гарантированной доли пойдут на достройку объекта.

Кроме того, застройщик не сможет повторно продать объект другому владельцу до его принятия в эксплуатацию.

Ниже приводим изменения в закон об исполнительном производстве, которые также вступили в силу 10 октября (на языке оригинала).

ЗМІНИ ДО ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ВИКОНАВЧЕ ПРОВАДЖЕННЯ»

Також Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2518-I вносить зміни до Закону України «Про виконавче провадження».

Зокрема, частину восьму статті 48 Закону викладено в такій редакції: виконавець проводить перевірку майнового стану боржника у 10-денний строк з дня відкриття виконавчого провадження. У подальшому така перевірка проводиться виконавцем не менше одного разу на два тижні - щодо виявлення рахунків боржника, не менше одного разу на три місяці - щодо виявлення нерухомого та рухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості боржника та його майнових прав, отримання інформації про доходи боржника.

Статтю 50 Закону викладено в редакції:

"1. Звернення стягнення на об’єкти нерухомого майна, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості здійснюється у разі відсутності в боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому в першу чергу звертається стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржнику. В останню чергу звертається стягнення на житловий будинок чи квартиру, в якій фактично проживає боржник.

Звернення стягнення на подільний об’єкт незавершеного будівництва здійснюється шляхом:

1) звернення стягнення на подільний об’єкт незавершеного будівництва - у разі якщо за боржником зареєстровано спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об’єкти нерухомості в такому об’єкті та відсутні обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості;

2) звернення стягнення на майбутні об’єкти нерухомості в подільному об’єкті незавершеного будівництва, спеціальне майнове право на які зареєстровано за боржником, за умови відсутності обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, зареєстровані на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості, - у разі якщо у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва відчужено, передано у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяжено речові права хоча б на один майбутній об’єкт нерухомості.

Не може бути звернено стягнення на майбутній об’єкт нерухомості, щодо якого зареєстровано обтяження речових прав на користь особи, яка сплатила частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості.

2. Разом із житловим будинком, об’єктом незавершеного будівництва стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржнику.

3. У разі звернення стягнення на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виконавець здійснює в установленому законом порядку заходи щодо з’ясування належності майна боржнику на праві власності/спеціальному майновому праві, а також перевірки, чи перебуває це майно під арештом.

4. Після документального підтвердження належності боржнику на праві власності/спеціальному майновому праві об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості виконавець накладає на нього арешт та вносить відомості про такий арешт до відповідного реєстру у встановленому законодавством порядку. Про накладення арешту на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, заставлений третім особам, виконавець невідкладно повідомляє таким особам.

Арешт на подільний об’єкт незавершеного будівництва накладається з урахуванням особливостей, визначених абзацами другим - п’ятим частини першої цієї статті.

У разі якщо право власності/спеціальне майнове право на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості боржника не зареєстровано в установленому законом порядку, виконавець звертається до суду із заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно.

5. У разі відсутності технічної документації на майно, у зв’язку з чим його неможливо підготувати до реалізації, виготовлення такої документації здійснюється за зверненням виконавця в установленому законодавством порядку за рахунок додаткового авансування стягувача. У разі якщо стягувач протягом 10 робочих днів з дня одержання відповідного повідомлення виконавця не авансує витрати, пов’язані з підготовкою технічної документації на майно, виконавчий документ повертається стягувачу, за умови що боржник не має іншого майна, на яке можливо звернути стягнення";

Пункт 2 частини шостої статті 52 Закону викладено в такій редакції: об’єкти нерухомого майна, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, верстати, обладнання, інші основні засоби, а також сировина і матеріали, призначені для використання у виробництві.

Також, внесено зміни до абзацу п’ятого у частині п'ятій статті 56 Закону: якщо опису підлягає будівля, споруда, приміщення, квартира - загальна площа, кількість кімнат (приміщень), їх площа та призначення, матеріал стін, кількість поверхів, поверх або поверхи, на яких розташоване приміщення (квартира), інформація про підсобні приміщення та споруди, ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до проведення опису).

Частину п'яту статті 56 Закону після абзацу шостого доповнено новим абзацом: якщо опису підлягає об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості - ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) (для об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор до проведення опису). У зв’язку з цим, абзац сьомий вважається абзацом восьмим;

Абзац другий частини третьої статті 57 Закону викладено в редакції:

для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб’єкта оціночної діяльності - суб’єкта господарювання.

Крім того, внесено зміну до абзацу другого частини першої статті 61 Закону: реалізація за фіксованою ціною застосовується щодо майна, оціночна вартість якого не перевищує 30 мінімальних розмірів заробітної плати. Реалізація за фіксованою ціною не застосовується до нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден незалежно від вартості такого майна.

Частину третю частини першої статті 61 Закону викладено в редакції:

початкова ціна продажу нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості визначається в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону.

Абзац перший частини п’ятої статті 61 Закону викладено в такій редакції: не реалізоване на електронних торгах нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виставляються на повторні електронні торги за ціною, що становить 85%, а рухоме майно – 75% його вартості, визначеної в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону.

John Dou